กรุณาเลือกแท็กของรีวิว

  • ต่อเติม
  • รีโนเวท
  • ไม้สังเคราะห์
  • ตกแต่งภายใน
  • สร้างบ้านใหม่
  • ผนังLoft
  • ลามิเนต
  • พื้นภายใน
  • พื้นภายนอก
  • ทรายล้าง
  • ซ่อมรั่ว
  • ซ่อมหลังคา
  • ต่อเติมครัว
  • ต่อเติมโรงรถ
  • สร้างโรงงาน
  • ฉนวนกันความร้อน
  • แลนด์สเคป
  • SCG Online Store
  • ต่อเติม
  • รีโนเวท
  • ไม้สังเคราะห์
  • ตกแต่งภายใน
  • สร้างบ้านใหม่
  • ผนังLoft
  • ลามิเนต
  • พื้นภายใน
  • พื้นภายนอก
  • ทรายล้าง
  • ซ่อมรั่ว
  • ซ่อมหลังคา
  • ต่อเติมครัว
  • ต่อเติมโรงรถ
  • สร้างโรงงาน
  • ฉนวนกันความร้อน
  • แลนด์สเคป
  • SCG Online Store
B1
B2
B3
B4

คิดจะ ต่อเติมบ้าน ทั้งที!! สิ่งที่เจ้าของบ้านควรรู้ไว้ก่อนเจอปัญหา

ก่อนที่จะลงมือทำ หรือติดต่อช่างรับเหมามาทำการ ต่อเติมบ้าน มาดูกันว่ามีสิ่งได้บ้างที่เรา

11 Jun 2018

คิดจะ ต่อเติมบ้าน ทั้งที!! สิ่งที่เจ้าของบ้านควรรู้ไว้ก่อนเจอปัญหา

เจ้าของบ้านจำนวนไม่น้อย (โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเภท ทาวน์โฮม บ้านจัดสรร) ที่คิดอยาก ต่อเติมบ้าน โดยเฉพาะห้องครัวไทย ออกมาทางหลังบ้าน เพื่อจะได้มีพื้นที่เป็นสัดเป็นส่วนสำหรับทำกับข้าวได้อย่างสบายใจ แต่ไม่รู้จะเริ่มยังไง จะทำไป ก็กลัวหลายๆอย่าง กลัวมีปัญหากับข้างบ้าน กลัวผู้รับเหมาทิ้งงาน กลัวทำแล้ว ไม่ได้คุณภาพ เกิดการทรุดตัว มีรอยแตกร้าว หรือ ไม่เป็นไปตามที่ตกลงกับช่าง  ESYBUILD จึงอยากขอแนะนำ สิ่งที่เจ้าของบ้านควรรู้เป็นข้อมูลติดตัวไว้ก่อนที่จะลงมือทำ หรือติดต่อช่างรับเหมามาทำการ ต่อเติมบ้าน

มาดูกันว่ามีสิ่งได้บ้างที่เราควรจะทำความเข้าใจเพื่อให้เกิดปัญหาน้อยที่สุด…

1. กฎหมาย ที่เกี่ยวข้อง หรือ พรบ.ควบคุมอาคาร

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กำหนดให้การก่อสร้าง/ต่อเติมต้องมีระยะห่างระหว่างอาคาร เพื่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยและป้องกันการรบกวนบุคคลในพื้นที่ข้างเคียง สรุปพรบ.ง่ายๆ ดังนี้

1.1 ระยะห่างระหว่างอาคารที่ก่อสร้าง / ต่อเติมบ้าน

อาคารชั้นเดียว จนถึงอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร  เช่น ต่อเติมบ้าน พื้นที่หลังบ้าน เป็นห้องครัว ห้องซักล้าง ระเบียงชั้น 2

ระยะห่างผนัง ถ้ามีช่องเปิด (ช่องเปิด หมายถึง หน้าต่าง ช่องลม ช่องที่สามารถส่องผ่านได้ ไม่เว้นแม้กระทั่ง ช่องแสง บล็อกแก้ว)

ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียง ไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร


ถ้าเป็นผนังทึบ (ไม่มีผนังช่องเปิด)

ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียง ไม่น้อยกว่า 0.50 เมตร

*ยกเว้น การได้รับความยินยอมจากเจ้าของพื้นที่ข้างเคียง เป็นลายลักษณ์อักษร (มีหนังสือยินยอม) สามารถสร้างชิดเขตแนวที่ดินได้


ระยะห่างชายคา / กันสาด (พื้นที่ที่คนขึ้นไปใช้งานหลักไม่ได้)

เช่นเดียวกับผนังทึบ ชายคาต้องห่างจากแนวเขต ไม่น้อยกว่า 0.50 เมตร


ห่างระเบียงชั้นบน (พื้นที่ที่คนสามารถขึ้นไปใช้งานหลักได้)

เช่นเดียวกับผนังช่องเปิด ระเบียงต้องห่างจากแนวเขต ไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร


2. สัญญาก่อสร้าง / งวดเงิน /งวดงาน ว่าจ้างผู้รับจ้าง

สัญญาว่าจ้างก่อสร้าง ต่อเติมบ้าน ที่ดีนั้น เจ้าของบ้าน (ผู้ว่าจ้าง)  ควรร่างสัญญาด้วยตัวเอง

ในการว่าจ้างทำงานต่างๆ โดยเฉพาะจ้างเหมาเพื่อทำการก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นการสร้างบ้านทั้งหลัง ต่อเติมบ้าน หรืองานตกแต่งภายใน

และอื่นๆอีกมากมาย สิ่งสำคัญที่บางคนอาจคิดว่าไม่จำเป็น เพราะรู้จักกับผู้รับจ้าง หรือผู้รับเหมาเป็นอย่างดี รู้จักกันมานานแล้ว คงไม่โกง คงไม่ทิ้งงานหรอก สัญญาปากเปล่า สัญญาใจก็คงพอแล้ว แต่จริงๆแล้ว ขอแนะนำว่า “ต้องทำ”

โดยปกติ การทำสัญญาว่าจ้างก่อสร้าง จะประกอบด้วยเอกสาร 3 ส่วน


2.1 สัญญาว่าจ้าง

ในสัญญาว่าจ้าง จะระบุ ผู้รับจ้างคือใคร มีที่ตั้งบริษัทอยู่ที่ไหน

ต้องมีเอกสารของบริษัทประกอบด้วย หรือถ้าไม่ได้เป็นบริษัท ต้องใช้บัตรประชาชนของผู้รับจ้าง

ผู้ว่าจ้างมีจุดประสงค์ที่จะจ้างเพื่อทำอะไร ที่ไหน วงเงินเท่าไร

ระยะเวลาการก่อสร้าง นานเท่าใด

ซึ่งต้องระบุให้ชัดเจนด้วย ว่าเริ่มเมื่อใด และจะแล้วเสร็จเมื่อใด

กำหนดการจ่ายเงิน เป็นงวดๆ

ต้องแบ่งงวดเงินที่จะจ่าย ให้สอดคล้องกับงวดงานที่แล้วเสร็จ

กำหนดค่าปรับ ว่าถ้าสร้างเสร็จช้ากว่าที่ระบุในสัญญา ผู้ว่าจ้าง จะปรับผู้รับจ้างกี่บาท โดยทั่วไปคิดต่อวัน

รวมไปถึงการคิดงานลด-งานเพิ่ม รวมทั้งค่าใช่จ่ายต่างๆที่ผู้รับจ้างต้องรับผิดชอบ

เช่น ค่าใช้จ่ายในกรณีที่เกิดความเสียหายกับบ้านข้างเคียง จากการก่อสร้าง

อันนี้ต้องเป็นความรับผิดชอบของผู้รับจ้าง ค่าใช้จ่ายในการติดต่อกับราชการ

หรือ ค่าน้ำ-ค่าไฟ ที่ใช้ในการก่อสร้าง ก็ต้องระบุให้ละเอียดทั้งหมด

  • ตัวอย่างงวดงาน

  • งวดงานที่ 1 เคลียร์พื้นที่ ตอกเสาเข็ม แล้วเสร็จ 100%

  • งวดงานที่ 2 ทำฐานรากแล้วเสร็จทุกต้น (100%) ทำตอม่อแล้วเสร็จ 50%

  • งวดสุดท้าย ผู้รับจ้างจะต้องเก็บรายละเอียดงาน ทำความสะอาดหน้าพื้นที่ทำงาน รวมถึงเคลื่อนย้ายขยะ หรือเศษวัสดุออกนอกพื้นที่ทำงาน จนกว่าพื้นที่จะพร้อมต่อการส่งมอบงานได้

  • ตัวอย่าง งวดเงิน

  • เงินงวดที่ 0  *มัดจำก่อนเริ่มงานหลังจากทำสัญญางวดนี้อาจไม่มีก็ได้ แต่เพื่อการทำงานที่ราบรื่นงานผู้รับเหมา

  • 10% ของราคาค่าก่อสร้างทั้งหมด เมื่อผู้รับจ้างทำสัญญาว่าจ้างเป็นลายลักษณ์อักษร

  • เงินงวดที่ 1  20% ของราคาค่าก่อสร้างทั้งหมด เมื่อผู้รับจ้างทำงานงวดที่ 1 แล้วเสร็จ

  • เงินงวดที่ …. (สุดท้าย) 20% หรือมากกว่า ของราคาค่าก่อสร้างทั้งหมด เมื่อผู้รับจ้างทำงานงวดที่ (สุดท้าย) แล้วเสร็จ

  • สาเหตุที่เงินงวดสุดท้ายมาก ทั้งๆ ที่งานที่ทำน้อย เนื่องจากเป็นการทำให้เจ้าของบ้านอุ่นใจได้ระดับหนึ่ง ว่าผู้รับเหมาจะไม่มีทางทิ้งงานจนกว่าจะทำงานเสร็จสิ้น

สามารถดาวน์โหลดแบบฟอร์มได้ที่นี่ >>> สัญญาว่าจ้างก่อสร้าง

2.1 แบบก่อสร้าง

ต้องมีให้ครบทุกแบบและทุกระบบงาน

แบบสถาปัตยกรรม แบบโครงสร้าง แบบงานระบบไฟฟ้า แบบงานระบบสุขาภิบาล และแบบงานระบบปรับอากาศ

รวมไปถึงแบบงานอื่นๆด้วย ถ้ามี เช่น งานเฟอร์นิเจอร์, งานภูมิสถาปัตยกรรม

2.3 BOQ (Bill Of Quantity)

เป็นเอกสารกรอกราคา แสดงราคาแบ่งเป็นงานต่างๆ ตามที่แสดงๆไว้ในแบบก่อสร้าง และงานที่มีในการก่อสร้าง

รวมถึงค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดอื่นๆ ที่เกิดขึ้นในงานก่อสร้างทั้งหมด เอกสารสัญญา แบบก่อสร้าง และ BOQ ทำสำเนา 2 ชุด

ผู้ว่าจ้าง และผู้รับจ้าง เซ็นต์คู่กันทุกหน้า ในสัญญามีพยานเซ็นต์ด้วย

แล้วก็เก็บเอกสารไว้ฝ่ายละ 1 ชุด ผู้ว่าจ้าง และผู้รับจ้าง เพื่อเป็นหลักฐานอ้างอิง ในการตรวจสอบงาน

ว่าทำการก่อสร้างตามที่กำหนดไว้หรือไม่

ตัวอย่าง BOQ

3. เทคนิคการก่อสร้าง

ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า “บ้านทุกหลัง หรือทุกอาคารมีการทรุดตัว” ไม่ว่าจะตอก เจาะ เสาเข็มหรือไม่ ก็ตาม ขึ้นอยู่กับว่าจะมาก หรือน้อย แตกต่างกัน

เมื่อรู้แบบนี้แล้ว ก็ต้องเข้าใจว่า “การต่อเติมบ้าน” โครงสร้างใหม่ เข้าไปกับโครงสร้างบ้านเดิม ย่อมมีการ “แยก” ออกจากกัน โดยเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจากโครงสร้างบ้านเดิม อยู่บนเสาเข็มที่ตอกไปแล้ว อาจมีการทรุดบ้าง แต่น้อย เช่น 1 เซนติเมตรต่อ 2 ปี

แต่ส่วนต่อเติมบ้าน เช่น ครัวหลังบ้าน ไม่ได้ตอกเข็ม ทรุดลงปีละ 3 เซนติเมตร ทำให้เกิดรอยแตกร้าว เป็นต้น

สิ่งที่เราพอจะทำได้คือ ป้องกัน/แก้ไข ไม่ให้รอยร้าวนั้น น่าเกลียด ตกแต่งเพื่อความสวยงาม

ตัวอย่าง การต่อเติมยอดนิยม คือ ต่อเติมบ้าน ส่วนครัวไทยหลังบ้าน


จุดที่การ ต่อเติมบ้าน ที่มักจะเกิดปัญหา ทรุดตัว การแยกตัว แตกร้าว

ได้แก่ รอยผนังแยกตัวออกจากอาคาร  รอยรั่วจากรอยต่อหลังคา และรอยร้าวตรงมุมประตูและหน้าต่าง


การป้องกันรอยแตกร้าว

การ ต่อเติมบ้าน สิ่งที่ต้องคำนึงถึงนอกจากการออกแบบพื้นที่ คือ ปัญหารอบแตกร้าวต่างๆ นานา จากการ ต่อเติมบ้าน ซึ่งค่อนข้างเป็นเรื่องปกติ มีทั้งป้องกันได้ และป้องกันยาก ซึ่งส่วนที่ควรระวัง เน้นย้ำช่าง หรือผู้รับเหมา คือ

1. ระหว่างผนังส่วน ต่อเติมบ้านกับผนังบ้านเดิม

ส่วนนี้ แยก หรือร้าวแน่นอน ถ้าไม่มีการตอกเสาเข็ม อาจจะเห็นผลในเดือนสองเดือนแรก หลังต่อเติม เนื่องจาก ผนังส่วนนี้ “ทรุดตัว” มากกว่า ผนังของอาคารเดิม

วิธีการยืดระยะเวลาการเกิดปัญหานี้ ด้วยการ ตอกเสาเข็มให้พื้น ทรุดตัวน้อย (พอๆกับตัวบ้าน) เป็นการยืดระยะเวลาในการร้าว ได้

วิธีการที่ไม่อยากปวดหัวกับรอยนี้ คือการ แยกวัสดุประสานแบบแข็ง (ผนังฉาบ) ออกจากตัวอาคารเดิม รวมถึง ไม่ให้วัสดุแข็ง เช่นกระเบื้อง ปูคร่อมรอยต่อต่างๆ แล้วอุดรอยต่อนี้ด้วย วัสดุยืดหยุ่น เช่น โพลียูรีเทน เพื่อไม่ให้น้ำรั่วซืมเข้าสู่ตัวอาคาร

2. รอยต่อหลังคากับอาคารเดิม

เพื่อให้มีความยืดหยุ่น เมื่อส่วนต่อเติมเกิดการทุรด รอยต่อระหว่างอาคารเก่าจึงสำคัญ แนะนำให้ใช้ Flashing เป็นตัวเชื่อมระหว่างหลังคากับอาคารเดิม

2.1 กรีดร่องผนังฉาบ (อาคารเดิม) ให้เป็นร่อง ตลอดแนวหลังคา

2.2 ติดตั้ง แผ่น Flashing

2.3 อุดร่องผนัง และร่องระหว่างหลังคาด้วย โพลี ยูรีเทน

เมื่อส่วน ต่อเติมบ้าน เกิดการทรุด จะทำให้ไม่เกิดช่องว่างที่น้ำหรือฝนสาดเข้าตัวอาคาร

ขอบคุณข้อมูล จาก คุณmaverior



A2
B1
B2
B3
B4

กรุณากรอกอีเมลให้ถูกต้อง

กรุณากรอกรหัสผ่านอย่างน้อย 6 ตัวอักษร

สมัครช่าง

ลืมรหัสผ่าน?

กรุณากรอกชื่อ - นามสกุล

กรุณากรอกอีเมลให้ถูกต้อง

กรุณากรอกเบอร์โทรศัพท์

กรุณากรอกรหัสผ่านอย่างน้อย 6 ตัวอักษร

กรุณากรอกpยืนยันรหัสผ่านให้ตรงกับรหัสผ่าน

สมัครช่าง

ลืมรหัสผ่าน? กรุณากรอกอีเมลของคุณ. คุณจะได้รับลิงค์เพื่อสร้างรหัสผ่านใหม่ทางอีเมล

กรุณากรอกอีเมลให้ถูกต้อง

กลับหน้าเข้าสู่ระบบ

ปิด